Апартаменты: зачем покупают и почему это выгодно

В последние годы апартаменты в России стали не только популярным местом для проживания, но и привлекательным объектом для инвестиций. Особенно актуальны они для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, где особый спрос на комфортное жилье с различными услугами. В данной статье мы рассмотрим, что такое апартаменты, их виды, отличия от квартир, юридические аспекты, причины их строительства и инвестиционную привлекательность.

Что такое апартаменты

Апартаменты в России представляют собой жилые помещения, с элементами гостиничного сервиса, и зачастую являются частью многофункциональных комплексов. Они предназначены как для постоянного проживания, так и для краткосрочной аренды. Важной особенностью апартаментов является наличие инфраструктуры общего пользования: фитнес-центров, парковок, охраны и прочего.   
С юридической точки зрения апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие все необходимые условия для проживания. Как и любая другая недвижимость, они могут приобретаться в собственность. 

Зачем же строят апартаменты? Главные причины, по которым застройщики инвестируют в строительство апартаментов, заключаются в следующих факторах:

• Невозможность строительства традиционного жилья в конкретной локации. Объекты размещают на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости. С одной стороны, из-за этого объекты лишены статуса жилья, с другой — это позволяет возводить недвижимость для проживания в самых привлекательных местах. Например, в прибрежной зоне или в историческом центре, где возведение обычных жилых домов запрещено.
• Увеличение экономической эффективности. Строительство апартаментов — это более быстрый и более дешевый процесс в сравнении с возведением традиционного жилья. Застройщику не надо тратиться и выделять землю на создание социальной инфраструктуры. Соответственно выгода от продажи будет больше. Плюс у него всегда есть выбор — полностью распродать лоты или оставить часть апартаментов за собой для последующего получения прибыли со сдачи в аренду.

Зачем люди покупают апартаменты? Чаще всего по двум причинам — в качестве инвестиции для сдачи в аренду или для собственного проживания, польстившись на уникальную локацию и расширенный сервис.

Какие виды апартаментов бывают

Апартаменты бывают двух видов: обычные — псевдожильё и сервисные — апарт-отели. У каждого вида свои особенности содержания, разнятся также и цели покупки.

Псевдожильё приобретается для самостоятельной сдачи в аренду, но чаще всего — для собственного проживания. Эти апартаменты обслуживает обычная управляющая компания — все как в обычных многоквартирных домах. Они привлекают выгодной ценой, в сравнении с квартирами в том же районе.

Апарт-отелям как правило отдают предпочтение профессиональные инвесторы. Они обычно имеют более интересное местоположение — курортная или прибрежная зоны, близко к метро, в историческом центре города. Этот вид недвижимости представляет собой гостиничные номера с полной отделкой и меблировкой. Апарт-отели, как и обычные гостиницы, проходят классификацию — присвоение звезд. Обслуживаем апарт-отлей занимается специализированная управляющая компания — именно она отвечает за прибыль. Специалисты участвуют в процессе с момента проектирования объекта. За счет такого тандема с застройщиком создается эффективный коммерческий проект. На плечи такой управляющей компании ложится ответственность за содержание апартаментов и сервис.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Разница между апартаментами и квартирами в России заключается прежде всего в юридическом статусе. В отличие от традиционной жилой недвижимости, апартаменты имеют статус нежилого помещения. При этом они обладают всеми условиями для комфортного проживания. Приобретая апартаменты, покупателю желательно учитывать следующие аспекты:

• Право собственности. Юридически апартаменты могут оформляться как коммерческая недвижимость.
• Регистрация. Жильцы апартаментов не могут сделать постоянную регистрацию без ограничения срока, как владельцы квартир. Но в апарт-отелях предоставляется возможность получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления. Она оформляется через МФЦ, Госуслуги, отделы МВД или управляющую компанию в течение двух недель.
• Налоги. Налоговая ставка на собственность у владельцев апартаментов выше почти в три раза. Но за счет более низкой кадастровой стоимости данного вида недвижимости и меньшего метража, эта разница нивелируется — по итогу владельцы апартаментов и собственники квартир платят примерно одинаковую сумму.
• Коммунальные платежи. Стоимость коммунальных услуг в апартаментах зависит от сервиса и наполнения проекта. Но так или иначе в апартаментах «платежки» выше. Для сравнения: в среднем по Петербургу стоимость «коммуналки» в квартирах — 80-100 руб/м2, в апартаментах — 120-280 руб/м2. Но и здесь свою роль играет как правило меньший метраж сьютов, поэтому разница в стоимости коммунальных платежей оказывается не столь ощутима.

Выгодно ли инвестировать в апартаменты

Вложение средств в апартаменты представляет собой перспективное направление, особенно для начинающих инвесторов. Однако стоит учитывать, что в сервисных апартаментах — апарт-отелях — есть два вида дохода.

Гарантированный доход, который не зависит от сезонности и загрузки отеля: инвестор получит его в любом случае. Он обычно вводится застройщиком на начальном этапе функционирования и всегда ограничен по срокам 2-3-мя годами.

Котловой доход напрямую зависит от заполняемости отеля. Ежемесячно после вычитания расходов общая прибыль делится между всеми инвесторами. Краткосрочная аренда апартаментов часто приносит более высокую доходность по сравнению с традиционным жильем. Особенно это касается успешных локаций, популярных среди туристов. В высокий сезон арендная плата за апартаменты может увеличиваться до 25%.   
Чтобы понять, выгодно ли вам будет инвестировать средства в апартаменты, необходимо учесть множество факторов, в числе которых локация, спрос, опыт управляющей компания. Например, в Петербурге наблюдается стойкая тенденция роста турпотока, что формирует спрос. Около 70% рынка апартаментов в Северной столице — это сервисные апартаменты. Средняя сезонная стоимость студии в апарт-отеле достигает 7 400 рублей в сутки.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

При рассмотрении вопроса о том, стоит ли приобретать апартаменты, важно учитывать их плюсы и минусы покупки.

Плюсы:

• Доступные цены. В зависимости от региона, стоимость апартаментов может быть ниже, чем у квартир аналогичного уровня.
• Высокий арендный потенциал. Апартаменты часто располагаются в центральных районах и уникальных локациях, это делает их востребованными на рынке аренды.
• Быстрая окупаемость. За счет более низкой стоимости, востребованности и опыта специализированных управляющих компаний апартаменты окупаются быстрее, нежели обычная квартира, приобретенная с целью сдачи в аренду.
• Вариативность использования. Апартаменты можно купить не только с целью инвестиций, но и для собственного проживания. Это отличный вариант, если вы хотите жить прямо у воды или в какой-то уникальной центральной локации.
• Комфорт и удобство. Современные апартаменты зачастую предлагаются с отделкой и всей необходимой мебелью.

Минусы:

• Невозможность постоянной регистрации. Отсутствие «прописки» может стать решающим фактором для многих.
• Правовые тонкости. Необходимо учитывать особенности юридического статуса, чтобы избежать возможных проблем с правами собственности и эксплуатацией.

Заключение

Таким образом, апартаменты — это современный инвестиционный продукт. Они обладают рядом бесспорных преимуществ:

• возможность купить недвижимость хорошей локации по справедливой цене;
• доходный бизнес без забот — всю работу на себя берет профессиональная управляющая компания;
• при сдаче в аренду окупаемость быстрее, чем у квартир;
• есть готовые решения по оснащению недвижимости мебелью и техникой, что экономит время и деньги;
• полный комплекс гостиничных услуг для комфортной жизни.

Прежде чем принимать решение о приобретении, стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы покупки апартаментов как для проживания, так и для инвестиций. Убедитесь, что вы понимаете все тонкости и особенности. Это поможет вам сделать осознанный и правильный выбор.