Стабильный спрос, сокращение предложения и цены без изменений – итоги и прогнозы рынка жилой недвижимости СПб и ЛО
«Петербургская Недвижимость» провела пресс-конференцию, на которой подвела итоги года и поделилась прогнозами по рынку недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области на 2025 г. Уходящий год стал непростым, рынок прошел через отмену госпрограммы ипотеки, которая на протяжении нескольких лет обеспечивала стабильный спрос на новостройки, значительный рост ключевой ставки и, как следствие, повышение рыночных ипотечных ставок. Несмотря на все эти факторы, сегодня можно констатировать, что участники рынка смогли адаптироваться к изменившимся условиям. Это в том числе подтверждают итоговые значения спроса по агломерации.
В 2024 г. объем реализации жилья на первичном рынке Петербурга и Ленобласти составил порядка 3,2 млн кв. м., что всего на 11% ниже показателей прошлого года. Наибольшую долю в спросе занимали объекты Setl Group (28% в 3 квартале и 23% по итогам октября и ноября 2024 г.).
Общее количество сделок по году составит порядка 70 тыс. сделок, из них 32% — сделки агентства «Петербургская Недвижимость». Если не учитывать пиковые значения, зафиксированные на протяжении всего второго полугодия 2023 года и первого полугодия 2024 года, которые были спровоцированы повышением ключевой ставки и первоначального взноса, а затем завершением госпрограммы; то средний объем сделок в месяц можно сопоставить с прошлым годом — порядка 6 тыс. Это соответствует средним значениям и за 2022 год – около 5,9 тыс. сделок в месяц.
«После закономерного снижения объема реализации в июле 2024 года вслед за июньскими пиковыми продажами, уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. Осенью продажи были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по семейной ипотеке, а также разнообразные инструменты продаж — индивидуальные ипотечные продукты и программы рассрочек. При этом в декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов», – считает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
В отличие от спроса, предложение в Петербургской агломерации снизилось значительнее. На конец 2024 года его объем оценивается в 3,4 млн кв. м (-16% к декабрю 2023 года). Снижение объема выхода новых объектов в продажу является причиной сокращения предложения. Так, ожидается, что он составит порядка 2,7 млн кв. м (на 16% ниже объема реализации за тот же период). При этом в Петербурге за год объем поступившего на рынок нового предложения оценивается в 1,6 млн кв. м., что на 35% меньше, чем в предыдущем году и на 27% ниже спроса на новостройки в городе (по итогам года объем реализации в Петербурге оценивается в 2,2 млн кв. м.)
При этом за счет сокращения городского предложения и более активного выхода застройщиков в областные локации в последние годы, доля Ленинградской области в структуре общего предложения по агломерации выросла с 34% до 44%. Однако в натуральном выражении объем предложения стабилен – 1,4-1,5 млн кв. м. как в 2023, так и в 2024 гг., а спрос, как и годом ранее, держится на уровне около 1 млн кв. м.
Тем не менее вне зависимости от локации девелоперы осторожнее подходят к выводу новых объектов на рынок, оценивая свои товарные запасы и земельный банк, пересматривая стратегии. На снижение активности по запуску новых проектов существенно влияет ситуация с инструментами продаж на рынке, в частности — с ипотекой, а также рост стоимости строительных проектов в условиях повышенных ключевых ставок. В городе эта тенденция в том числе усиливается за счет замедления динамики получения разрешений на строительство. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться.
Цены стабильны, но меняются способы покупки
В условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения, цены в классе «масс-маркет» с июля не претерпевали значительных изменений и зафиксировались на уровне 247 тыс. руб. в городе и 152 тыс. руб. за кв. м. в области. Тем не менее, за счет первого полугодия рост цен по отношению к январю составил 6% в Петербурге (+12 тыс. руб. за кв. м) и 3% в Ленобласти (+4 тыс. руб. за кв. м).
Существеннее всего повысилась ср. цена кв. м на объекты недвижимости элитного класса (+17%), это произошло под влиянием положительной динамики по целому ряду объектов, а также из-за изменения структуры предложения в целом. В бизнес- классе ср. цена выросла на 13%, а классы «комфорт» и «высокий комфорт» прибавили в цене по 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (-1%).
По мнению экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», это можно объяснить снижением интереса к эконом-классу, который за последние пять лет вымывается за счет повышения качества продукта и стандартов строительства. С 2020 г. его доля в структуре спроса снизилась с 28% до 9%. На рынке превалирующим становится предложение сегментов «комфорт стандарт» и «высокий комфорт», вместе они занимают 83%. При этом доля спроса на высокий комфорт показала особенно значительный прирост – с 14% до 32% (с 2020 по 2024 гг.)
Что касается инструментов покупки, то в конце первого полугодия доля ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 85-90% (в среднем за первые шесть месяцев ипотека в структуре спроса составляла около 75-80%).
Во втором полугодии, ознаменованном отменой ипотеки с господдержкой, закономерно выросла доля покупок, совершенных в рассрочку. Согласно данным по ДДУ, их количество в октябре достигло 44% (остальные 53% составляют ипотечные сделки и порядка 3% – 100% оплата). В итоге доля ипотечных сделок по агломерации снизилась в среднем до 60% во втором полугодии.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлось на программу семейной ипотеки. Также отметим, что порядка 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходит не более 2-3% сделок», – отмечает Ольга Трошева.
В свою очередь, в структуре сделок агентства «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок за год составила 66% от общего количества, 30% сделок были заключены по программам рассрочек и 4% сделок – по 100% оплате.
Эксперты отмечают, что такое распределение по способам покупки характерно для рынка до введения в действие госпрограммы в период пандемии. Тогда доля ипотечных сделок на рынке была значительно ниже – порядка 50-60%, а около 30% сделок проходили по 100% оплате.
Изменение географии
В 2024 году пятерка самых востребованных районов в Петербургской агломерации выглядит следующим образом: на первом месте с долей 22% от общего числа сделок находится Всеволожский район Ленобласти, второе место с долей 11% занимает Невский район в Петербурге, равные доли по 9% приходятся на Приморский и Московский районы города, замыкает пятерку Пушкинский район с показателем 7%.
Если сравнивать с районами-лидерами 5-летней давности, то важно отметить, что рейтинг покинули Красносельский и Выборгский районы. Всеволожский район Ленобласти, снова, как и раньше, поднялся на верхнюю позицию в рейтинге, а Приморский район Петербурга с первого места сместился на третье. Изменения в территориальной структуре спроса обусловлены тем, что завершилась или близится к завершению реализация проектов-миллионников – «Чистое небо», «Солнечный город», «Северная долина».
Территориальная структура спроса стала более сбалансированной: если пять лет назад на топ-5 районов приходилось 67% сделок, то сейчас – 59%. Также отметим, что в последние годы в структуре спроса «подтянулась» доля южного направления (+7 п.п. за 5 лет с 38% в 2020 году до 45% в 2024 году). На первое место в спросе по городу вышел Невский район, благодаря активному развитию территорий редевелопмента по обоим берегам Невы. Также важную роль сыграл запуск новых малоэтажных проектов и продолжение строительства реализующихся жилых комплексов в Пушкинском районе и на окраинах Московского района, «перетекание» активного строительства из Красносельского района на сопряженные территории Петродворцового района, активный выход крупных и средних игроков в Ломоносовский район Ленобласти (локации Новоселье и Лаголово).
Прогнозы на 2025 год
Учитывая то, что год начнется при высокой ключевой ставке, ставки по ипотеке на первичном и на вторичном рынках тоже останутся высокими. Ожидается, что, как минимум, в 1 полугодии 2025 г. рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024 г. с поправкой на сезонность.
«В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в т. ч. с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека, лимиты на нее выделены, однако, сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 г.», – считает Ольга Трошева.
При этом высокая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих условиях формируются предпосылки для дальнейшего сокращения вывода новых объектов и предложения в целом.
Динамика средних цен предложения будет зависеть от структуры пополнения рынка новыми объектами, при тренде на сокращение в Петербурге цены как минимум сохранятся на текущем уровне.
В Ленинградской области высокая конкуренция пока сдерживает рост цен в ближайшее время, при этом снижения также не ожидается: новостройки в области успешно конкурируют с развивающимися городскими локациями с внешней стороны КАД, предлагая более доступное жилье. В этой связи цены, как минимум, могут остаться стабильными.
