«Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) на пресс-конференции 3 июля рассказала об итогах первого полугодия 2025 года в сегментах жилья, апартаментов и инвестиций Петербурга и Ленобласти.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Сокращенный спрос и рост предложения в сегменте жилья
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге и пригороде Ленинградской области за первое полугодие 2025 года объем реального спроса на первичном рынке составил 28,5 тыс. сделок, или 1,2 млн кв. м, что на 9% ниже уровня второго полугодия 2024 года и на 35% ниже первого полугодия 2024 года, когда еще действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. Стабильные объемы сделок в агломерации в последние месяцы удерживаются на уровне 4,5-5,0 тысяч сделок в месяц.
В первом полугодии 2025 года средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в Санкт-Петербурге выросла на 4%, до 259 тысяч рублей за кв. м (+10,0 тыс. руб.), а в Ленинградской области – на 4,5%, до 159 тысяч рублей/кв. м (+7,0 тыс. руб.). 5 из 6 месяцев прирост был положительным, лишь в июне зафиксирована небольшая отрицательная корректировка, ввиду сезонного снижения покупательской активности, когда застройщики поддерживают спрос стимулирующими мероприятиями, пакетными предложениями, предоставляя скидки в борьбе за покупателя в высококонкурентных локациях.
Наиболее заметный рост отмечен в бизнес-классе, где средняя стоимость квадратного метра в предложении увеличилась на 9% и достигла 436 тысяч рублей, а также в элит-классе, здесь цены также выросли на 9%, до 680 тысяч рублей за кв. м.
«Рост цен в ключевых сегментах связан с ограничением предложения в черте города, повышением затрат на проектное финансирование и инфляционным давлением, отражающемся на затратах на строительство. На рынке отсутствуют предпосылки для значимого снижения цен, а также нет высокой чувствительности спроса к снижению цен. Для покупателя в отсутствие льготной ипотеки на первом плане находятся комфортные условия оплаты, так как внести 100% сумму при покупке квартиры может ограниченное количество покупателей», – отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
В то же время девелоперы используют точечное снижение цен или предоставляют дисконты (в среднем 5-20%) в зависимости от условий сделки, чтобы поддержать спрос, особенно при 100%-ной оплате.
Семейная ипотека и рассрочка: драйверы спроса
Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила около 45%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец полугодия составляет 5,9%, а средний размер кредита – 6,1 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, семейная ипотека продолжает играть ведущую роль на рынке и остается ключевым инструментом, стимулирующим спрос. А такие инструменты, как рассрочка, стали эффективной альтернативой для покупателей при выборе жилья.
Рассрочки активно используются застройщиками – их доля от 15-20% до 50-60% от общего объема продаж в зависимости от стратегии. Однако не все застройщики готовы работать с длительными рассрочками, и этот инструмент нельзя считать заменой льготной ипотеки для рынка.
«Не работая с рассрочками, без дополнительного стимулирования спроса, выдержать свои планы продаж ряду застройщиков сейчас очень сложно. При этом даже существенные скидки не позволяют значимо нарастить продажи, покупатель не имеет на руках 100% суммы. Отмечается высокая эластичность спроса в конкурентных локациях массовой застройки к условиям продаж. Отсутствие рассрочки не позволяет активно работать с категорией клиентов, которые не могут претендовать на льготную ипотеку, но рассматривают покупку квартиры для улучшения жилищных условий. При этом рассрочка должна быть посильной, важны сроки и суммы платежей», - отмечает Ольга Трошева.
Вывод нового жилья на рынок
В первые шесть месяцев года в Санкт-Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн кв. м жилья, что на 16% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В частности, в классе «масс-маркет» было представлено 1,46 млн кв. м, а в сегментах бизнес и элита совокупно 227 тысяч кв. м.
Новое предложение состоит прежде всего из новых очередей в уже строящихся жилых комплексах – их доля составила 67% от общего объема (по сравнению с 54% за первое полугодие 2024 года), что говорит о снижении объемов запусков новых проектов и сосредоточении на уже строящихся комплексах, в том числе крупномасштабных.
На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 35% от объема нового предложения (582 тыс. кв. м, из которых 21% относятся к Setl Group и 14% к ЛСР).
В Санкт-Петербургской агломерации объем предложения на уровне порядка 3,7 млн кв. м удалось поддержать благодаря активному выводу нового жилья в первом полугодии. Однако этот тренд не гарантирует сохранение аналогичной динамики во второй половине года. В самом Санкт-Петербурге, несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения остается на минимальном за последние 10 лет уровне — всего 2,1 млн кв. м.
Прогноз до конца 2025 года
По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем спроса во втором полугодии при поддержке стимулирующими мероприятиями и в отсутствие дополнительных ограничений на семейную ипотеку, может быть сопоставимым с уровнем аналогичного периода 2024 года, когда рынок уже остался без ипотеки с господдержкой – около 30 тысяч сделок, или 1,25 млн кв. м. По итогам года объем реализации может составить порядка 59 тысяч сделок, или 2,45 млн кв. м (-23% к 2024 году). Снижение покупательной активности связано с высокой ключевой ставкой и ограничением по ипотечным продуктам.
Во втором полугодии ожидается сдержанный рост средних цен предложения – в пределах 3-5%. Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, позволяющие покупателям минимизировать платежи.
РЫНОК АПАРТАМЕНТОВ
Снижение спроса на рынке апартаментов
«В первом полугодии 2025 г. в Петербурге реализовано около 1,4 тыс. юнитов, что на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по сравнению с первым кварталом текущего года, во втором продажи снизились на 20%. Снижение спроса объясняется факторами, влияющими на весь рынок недвижимости: ростом цен, усложнением условий кредитования, снижением покупательской активности под воздействием текущих экономических условий, а также снижением предложения и, соответственно, продаж несервисных юнитов», — рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
При этом сервисные апартаменты по итогам полугодия показали небольшой прирост по сравнению с 1 полугодием 2024 г. (+7%), реализовано 0,9 тыс. юнитов. Таким образом, в отчетном периоде отмечается сохранение стабильного интереса к полноценным инвестиционным продуктам в сегменте апартаментов. Их доля в общем объёме спроса составила 67%. Тренд на увеличение доли сервисных юнитов в совокупном объеме продаж сохраняется – показатель 2 квартала 2025 г. выше результатов первого квартала (+4 п. п.) и аналогичного периода 2024 года (+9 п. п.).
На востребованность данного сегмента влияет инвестиционная привлекательность и преимущества формата для получения пассивного дохода. В среднем по городу наблюдается рост загрузки юнитов и увеличение доходности инвесторов.
Значимым драйвером продаж служат дополнительные скидки, акции от застройщика и программы рассрочек, доля которых по итогам полугодия составила, по экспертной оценке, Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», порядка 60% от общего объема спроса.
Стабилизация цен на сервисные апартаменты и рост доли сервисного сегмента
Средняя цена квадратного метра на сервисные апартаменты в Петербурге составила на конец 1 полугодия 2025 г. 326,5 тыс. руб., цены в сегменте стабильны, изменение за полгода оказалось минимальным и составило -0,3%.
При этом рост средней цены наблюдался в сегменте несервисных апартаментов: +12% по сравнению с концом 2024 г., до 315 тыс. руб./кв. м. Это связано как с присутствием в предложении достаточно дорогих юнитов, так и с завершением продаж в объекте с более низкими ценами.
На конец первого полугодия 2025 года на рынке Санкт-Петербурга представлено 60 комплексов апартаментов в продаже (часть объектов представлена в двух и более форматах) с общим номерным фондом в 6,3 тыс. юнитов. По сравнению с концом 2024 года их количество снизилось на 13%. Значимые трансформации, повлекшие за собой изменения, произошли только в формате сервисных апартаментов: незначительное пополнение новыми проектами при выбывании ряда объектов из продажи (продажи либо завершены, либо приостановлены).
За 1 полугодие 2025 г. зафиксировано снижение объёма предложения юнитов на 7%. Наиболее активную отрицательную динамику продемонстрировали несервисные юниты (-16%), экспозиция юнитов с сервисной составляющей снизилась лишь на 5%. Динамика за год более существенна: общий объём предложения юнитов снизился на 12%. Наиболее негативная динамика в несервисном формате (-36%).
Таким образом, в общей структуре предложения сохраняется тренд на увеличение доли сервисных апартаментов за счёт пополнения рынка новыми сервисными объектами и снижения доли несервисных юнитов. Так, доля сервисных апартаментов достигла 71% (+2 п. п. к концу 2024 г.).
В первом полугодии 2025 г. в продажу вышли 4 новых объекта общей площадью 24,6 тыс. кв. м, или 0,7 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года, количество выведенных в продажу юнитов увеличилось на 26%, а объём площади – на 11%. Все в формате сервисных апартаментов: апарт-отель «Сота» («Смарт-Девелопмент»), новая очередь Avenue Apart Pulkovo («Эталон»), «Место Смолячкова» (ГК «Место») в Курортном районе, апарт-отель «Фомин» («А-Девелопмент»). 2 из 4 объектов пришлись на объекты, требующие приспособления под современную функцию (реставрация/реконструкция).
По предварительным данным, за первые 6 месяцев 2025 г. было введено в эксплуатацию 2 объекта общей площадью 46,2 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. юнитов. По сравнению с первым полугодием 2024 года снижение составило 60% по количеству юнитов. Во второй половине 2025 г., согласно планам девелоперов, прогнозируется ввод ещё 9 проектов (6 сервисных объектов и 3 без сервисной составляющей) общим объёмом 3,5 тыс. юнитов, или 122 тыс. кв. м. Более половины юнитов (68%) будут сданы в спальных районах.
В 1 полугодии 2025 г. рынок пополнился также 5 апарт-отелями, приступившими к работе: «Vertical Club Московская» (Becar), Ladozhsky Avenir («ПСК»), Look 35 и «Культ Отважных» («Севзапинжиниринг»), VIDI (Fizika Development). На июнь 2025 г. классификацию прошли 142 номера (4* - 70 шт., 3* - 72 шт.).
Перспективы сегмента апартаментов
Рынок апартаментов активно развивается, становится всё более зрелым, конкурентным и ориентированным на профессионального инвестора. Растёт количество способов и вариантов оплаты, доходных программ, форм сотрудничества с управляющими компаниями, а также способов сдачи юнита в аренду. Девелоперы и управляющие компании в ответ на запрос покупателя предлагают более комплексные концепции, уделяя внимание качеству сервиса, оснащению номеров и инфраструктуре. В результате увеличивается число проектов с ярко выраженной концепцией: well-being, bleisure, co-living, mixed-use development, клубные дома, бутик-отели. В центре города преобладают небольшие проекты с уникальной атмосферой, а в спальных районах — масштабные комплексы, рассчитанные на долгосрочную аренду, студентов и семьи.
Отдельно стоит отметить развитие формата рекреационных объектов. Количество юнитов, вышедших в продажу в 1 полугодии 2025 г., превышает объем аналогичных периодов 2024 и 2023 гг., что демонстрирует интерес девелоперов к загородным апартаментам. Так, помимо выхода на рынок объекта «Место Смолячкова», застройщик ГК «Место» анонсировал еще 4 инвестиционных курортных комплекса в разных районах Ленобласти.
«В 2025 году активные изменения в законодательстве, напрямую и косвенно касающиеся апартаментов, создают условия для трансформации отрасли. Власти продолжают рассматривать апартаменты как гостиничные объекты, вводя обязательную классификацию и усиливая налоговую нагрузку, что, в свою очередь, влияет на инвестиционную привлекательность и условия работы девелоперов», — отметила Светлана Московченко.
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
За 1 полугодие 2025 года, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» было заключено всего 16 сделок с земельными участками, предназначенными для жилого девелопмента и апартаментов. Общая сумма инвестиций — 34 млрд рублей.
Объём инвестиций в денежном выражении сократился на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Количество сделок сократилось на 60%, суммарная площадь приобретённых участков – на 95%, объём улучшений снизился – на 89%. Такое значительное снижение объёмов наблюдается не только из-за сокращения числа сделок, но и из-за смены направления инвестиций.
«Если в прошлом году было зафиксировано несколько крупных сделок в пригороде, их совершили Dogma, GloraX и ССК, то в этом году пока не было заключено ни одной рыночной сделки в пригороде. Внутри города большинство заключённых сделок касались небольших участков — средний размер составил 2,4 га. Участки площадью до 5 га заняли 88% от общего числа сделок, что на 28 п. п. выше аналогичного показателя за первое полугодие 2024 года», — отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Лидерами по объёму инвестиций стали Московский (35%), Адмиралтейский (20%) и Приморский (16%) районы. Крупнейшая сделка была заключена в Адмиралтейском районе: компания «ЛСР» продала участок с разрешением на строительство компании Fizika Development, чей проект «Остров Первых» уже вышел в продажу.
Ограничение кредитования, рост инфляции и повышение налоговой нагрузки для собственников земли вынудили многих девелоперов пересмотреть стратегию. Многие компании приостановили пополнение земельных банков, сосредоточившись на оптимизации активов. Одновременно девелоперы всё активнее рассматривают альтернативные варианты вхождения в проекты — через аренду, совместное развитие или комплексное развитие территорий (КРТ).
В связи с этим до конца года ожидается сдержанность спроса на участки под жилищное строительство, а также рост предложения по итогам изменения градостроительных характеристик участков.
