В Петербурге дефицит нового предложения, а спрос на квартиры вырос в 1,5 раза
Спрос на новостройки в регионе вырос на 48%, при этом цены демонстрируют активную динамику в городской черте из-за дефицита нового предложения, рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева на пресс-конференции «Турбулентность на рынке недвижимости: главное за первое полугодие 2024 года».
Пик спроса и снижение объема предложения
Эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» подвели итоги первого полугодия 2024 года на первичном рынке Петербургской агломерации. Спрос за первую половину 2024 года вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, так, с января по июнь заключили более 44 тыс. сделок. Всего реализовано порядка 1,8 млн кв. метров, что уже составляет 50% от объема продаж 2023 года.
От месяца к месяцу наблюдалась положительная динамика: с 4,9 тыс. сделок в январе до максимума в размере 9-9,5 тыс. в мае-июне текущего года. Основными факторами существенного роста спроса в последние месяцы стало ожидание завершения ипотечной программы господдержки и предстоящих изменений условий по семейной ипотеке.
Эксперт подчеркнула, что в конце полугодия доля ипотечных сделок закономерно достигла пиковых значений в 85-90%. При этом за 1 полугодие 2024 года доля ипотеки в структуре спроса составила в среднем 75%, для сравнения — в первом полугодии 2023 года и весь прошлый год данная доля была на среднем уровне 86%. Доля госпрограммы в структуре ипотечных сделок составила 45% (-10 п. п. к показателям 2023 г.), доля семейной ипотеки - 42% (+7 п. п. к 2023 г.)
Объем предложения на первичном рынке жилья в Петербургской агломерации за год (с июня 2023 года) снизился на 10% и по итогам полугодия составил 3,6 млн кв. м. Основной тренд сокращения предложения демонстрирует именно Петербург (снижение на 16% за полугодие). Причинами этого являются: замедление процесса получения разрешений на строительство в последние годы, сокращение объемов новых стартов продаж, завершение строительства проектов комплексного освоения территорий в черте города, таких, как «Чистое небо» и «Солнечный город» от Setl Group, «Северная долина» от «Главстрой Санкт-Петербург» и др.
При этом за счет более активного выхода девелоперов в пригородные локации доля Ленинградской области в предложении выросла с 34% до 38% (1,4 млн кв. м в предложении).
Динамика цен предложения
В Санкт-Петербурге средние цены предложения в классе «масс-маркет» с начала года выросли на 5,1% до 247 тыс. руб. (+12 тыс. руб. за кв. м), тогда как в Ленинградской области — на 1,6% до 149 тыс. руб. за кв. м. (+2,4 тыс. руб. за кв. м).
К концу первого полугодия 2024 года разрыв цен между городом и пригородом увеличился до 65% за счет снижения объема предложения и роста цен в Петербурге. Ранее квадратный метр в городской черте был в среднем на 50-55% дороже, чем в области.
«В годовом исчислении к июню 2023 г. в Петербурге средняя цена предложения выросла уже на 30 тыс. руб. за кв. м. Важно, что на рынке наметился тренд, когда объем спроса превышает объем пополнения новым предложением. Так, из 1,5 млн кв. м, поступивших на рынок в первом полугодии 2024 года, в границах города расположено всего 870 тыс. кв. м, при объеме реализации в городских новостройках в 1,3 млн кв. м», — подчеркнула эксперт.
В Ленинградской области за год индикатор средней цены вырос всего на 6 тыс. руб. за кв. м. Девелоперы здесь, наоборот, активно выводят на рынок новые проекты и очереди. По словам эксперта, еще 5 лет назад в структуре пополнения рынка доля Ленинградской области составляла всего 20%, в первом полугодии 2024 года — этот показатель уже на уровне 41%.
Прогнозы
По словам Ольги Трошевой, рынок цикличен — после пиковых значений спроса неизбежно последующее снижение, располагает к этому и сезонный фактор — в летние месяцы традиционно фиксируется снижение активности покупателей. «Однако уже к концу лета-началу осени начнется восстановительный тренд при условии поддержки разработанных девелоперами и банками совместных субсидируемых ипотечных программ. По-прежнему активно застройщики будут использовать инструмент рассрочек с выгодными для покупателей условиями», — отметила эксперт.
Таким образом, добавляет эксперт, по итогам 2024 года объем реализации в Петербургской агломерации может достигнуть величины порядка 3,2 млн кв. м, при более позитивном сценарии и появлении дополнительных стимулирующих ипотечных решений рынок может приблизиться к результатам прошлого года. В условиях высокого уровня инфляции интерес к недвижимости будет стабильным, тем более, что ряд мер поддержки на рынке остается (семейная / IT ипотека), как минимум продолжат работать субсидируемые ставки на период строительства.
«Ситуация с ценами в течение года будет зависеть от структуры пополнения рынка новым предложением и динамики спроса. Если тренд на сокращение объёмов строительства в Петербурге сохранится, то стоимость жилья останется на текущем уровне только некоторый период, и при активизации спроса — продолжит расти, в пределах 7-8% за год . В Ленинградской области высокая конкуренция ограничит потенциал роста цен на жилье в ближайшее время», — резюмировала директор КЦ «Петербургская Недвижимость».
Общероссийские тренды
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» помимо отраслевой аналитики Петербургской агломерации и Калининграда, анализирует в целом отрасль и развитие рынка недвижимости в других городах. Ольга Трошева выделила ряд общероссийских трендов, которые будут определять развитие строительной отрасли в ближайшее время. Один из них - выход девелоперов в новые регионы, среди интересующих рынок Петербурга и Ленинградской области, который активно рассматривают и планируют выход компании из Краснодарского края, Тюмени, Москвы, Казани и т.д.
«Региональных застройщиков интересуют города-миллионники, а также активно развивающиеся города меньшего порядка. Укрепят тренд меры государственной поддержки в части льготной семейной ипотеки, которые могут быть утверждены со второго полугодия текущего года, направленные на поддержку покупки жилья в малых городах и регионах, где объем строительства в этом секторе пока еще недостаточный. При этом в таких регионах важным будет правильно оценить емкость спроса при существующей платежеспособности населения», — отметила эксперт.
Также, по мнению Ольги Трошевой, наступает время комплексного развития территорий (КРТ) – если в Москве и Петербурге уже достаточно давно застройщики вовлечены в возведение всей необходимой инфраструктуры, то в большинстве других регионов страны эта практика только начинает укрепляться. Утверждаются новые требования, в которых обозначены пути согласования будущих проектов жилищного строительства преимущественно в рамках КРТ.
Подложит набирать обороты тренд на полностью упакованный продукт, где отделка является неотъемлемой частью качественного жилого комплекса, уже следующий шаг – тренд на меблировку.
«Пока в отличие от Петербурга, где доля продаж квартир с отделкой уже приближается к максимальной — порядка 70% в объектах массового спроса, в ряде активных по объемам строительства городах России этот показатель на уровне 20-25% и ниже. Актуальность тренда особенно очевидна в условиях дефицита рабочей силы, роста стоимости строительных материалов и отделочных работ», — подчеркнула Ольга Трошева.
Эксперт отметила, что в нынешних условиях покупатели не всегда имеют возможность качественно и быстро сделать ремонт в новой квартире. Кроме того, это дополнительная финансовая нагрузка. Приоритетом становится возможность «зашить» расходы в ипотеку, это экономит силы и время. Сегодня продажа квартир с меблировкой – это пока решение ведущих крупных застройщиков в ответ на формирующийся спрос – у ряда игроков рынка есть планы по увеличению доли продаж квартир «под ключ».
