Продадим вашу квартиру за 2 месяцаПродадим вашу квартиру за 2 месяца

Стандартную процедуру купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

Первый — проверка правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, получение выписки ЕГРН. К таким документам относятся договор купли-продажи, договор дарения и другие. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Если квартира покупалась в период брака, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу. Согласие удостоверяет нотариус, эта процедура платная. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Чтобы покупатель перед покупкой мог удостовериться, что квартира на момент совершения сделки находится в собственности продавца и в отношении нее не зарегистрировано ограничений или обременений, продавцу рекомендуется заказать и получить выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно получить, в частности, в МФЦ либо в личном кабинете «Госуслуг». Этот документ должен заказать именно продавец, поскольку он будет содержать все сведения о квартире и о праве на нее. При заказе выписки покупателем следует учесть, что сведения о правообладателе и документах, то есть основания владения, не будут отражены.

Второй —  заключение предварительного договора. Далее стороны заключают Предварительный договор купли-продажи квартиры. Он фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном.

Третий — подписание договора купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, позволяющие точно установить продаваемый объект недвижимости — вид недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, а также цену этого имущества и порядок расчетов. Договор может быть составлен в простой письменной форме или у нотариуса. Предпочтительнее второй вариант — нотариус проверит документы все по объекту, дееспособность участников договора и дополнительно гарантирует законность договора купли-продажи.

Четвертый — оплата госпошлины. Госпошлину оплачивает покупатель и размер суммы зависит от его статуса: юридическое или физическое это лицо. С размерами госпошлины можно ознакомиться на портале «Госуслуги».

Пятый — регистрация права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации. Для регистрации права собственности документы необходимо подать в Росреестр. Если договор удостоверен нотариально, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр может представить нотариус. В остальных случаях стороны сделки могут подать документы на регистрацию самостоятельно через МФЦ.

Для регистрации перехода права собственности придется уплатить госпошлину. Размер госпошлины для физических лиц за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать:

• 9 рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ;
• 1 рабочего дня с даты подачи в электронной форме на основании нотариально удостоверенной сделки.

Проведенная государственная регистрация прав удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме.

Продать квартиру в ипотеке можно, но есть нюансы. 

Необходимо помнить, что приобретенная квартира находится в обременении ипотекой. По этой причине распоряжаться собственностью, приобретенной с использованием кредитных средств, можно только с согласия банка. Иными словами, собственник такой квартиры имеет право пользоваться ей, но распоряжаться только с согласия банка.

Существует несколько способов продажи квартиры в ипотеке:

Продажа с досрочным погашением ипотеки 

В этом случае владельцу квартиры необходимо найти покупателя, который будет готов выплатить ипотечный кредит за продавца. Схема действий следующая. Сначала заключается предварительный договор в простой письменной или нотариальной форме. В нем прописывается оплачиваемая сумма кредита. Далее покупатель оплачивает остаток задолженности по кредитному договору продавца. А банк выдает письмо о снятии обременения и после подписывается договор купли-продажи.

Регистрировать погашение ипотеки (снятие обременения) и переход права собственности можно одновременно. Покупатель при данном способе приобретения находится в довольно рискованном положении. Но нельзя забывать, что любой договор основывается на добросовестном исполнении. Если стороны добросовестно подошли к заключению предварительного договора, если не случится форс-мажорных ситуаций с продавцом или покупателем, и стороны не имели намерений ввести в заблуждение друг друга, то в результате будет заключен и основной договор.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки 

В отличие от предыдущего способа, он менее рискованный. Однако не все банки соглашаются и могут провести такую сделку. По этой причине необходимо узнать в банке, согласен ли он провести сделку именно этим способом. Если ответ из банка положительный, заключается договор купли-продажи. В документе указывается, что на момент заключения договора имеется обременение ипотекой. Далее, в порядке расчетов, оговаривается, что часть средств, входящих в стоимость квартиры, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца, а остаток будет зачислен на его расчетный счет. В этом случае снятие обременения с квартиры, погашение обязательств продавца по кредитному договору и регистрация права собственности покупателя происходит одновременно. Покупатель по итогу получает выписку, в которой отсутствуют какие-либо обременения предыдущего владельца квартиры.

Продажа жилья вместе с долгом 

Редкость, но все же случается. Банк дает согласие на продажу квартиры с переводом долга, а чаще и с переводом кредита, на покупателя. Покупатель приобретает квартиру с обременением банка, становясь стороной кредитного договора. Далее вопросы закрытия кредитного договора и снятия обременения решает самостоятельно.

По общему правилу, доход физического лица от продажи квартиры облагается налогом НДФЛ в размере 13%. Однако в некоторых случаях у физического лица есть право минимизировать налогооблагаемую базу или не платить налог вовсе.

Когда налог не платят:

В случае, если физическое лицо владело недвижимостью 3 года и более, а объект принадлежит ему в результате: договора дарения от близкого родственника, наследства, ренты или приватизации. А также, если продаваемое имущество является единственным жильем для физического лица, включая совместную собственность супругов.

Во всех остальных случаях недвижимость не облагается налогом при продаже, если была во владении 5 лет и более. Важно понимать, с какого периода начинает исчисляться срок владения. Во всех случаях с момента государственной регистрации права собственности. Исключение составляют квартиры, приобретенные по договору долевого участия. В этом случае срок владения исчисляется с момента выплаты полной стоимости объекта застройщику.

Срок владения наследства исчисляется с момента смерти наследодателя.

Наличие в семье двоих и более детей

С семей с двумя и более детьми НДФЛ с продажи квартиры не взымается независимо от срока владения при условии соблюдения пяти условий, которые должны быть соблюдены в полном объеме.

• Возраст детей должен быть не старше 18-и или 24-х лет, если они учатся очно;
• Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия в этот же срок должна пройти полная оплата;
• Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
• На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Продажа недвижимости стоимостью менее 1 млн рублей

Если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, налог с полученного дохода не вычитывается. Стоит обратить внимание на существенный нюанс — если цена продажи будет составлять менее 70% кадастровой стоимости жилья, налоговая пересчитает доход и заплатить НДФЛ все же придется.

Нет прибыли с продажи недвижимости

Если квартира продана за ту же стоимость, за которую она приобреталась, налогооблагаемой базы не возникнет. Но есть условие — налогоплательщик должен заявить «фактический вычет». Для этого ему надо подать декларацию и заявить его. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие, что физическое лицо продало недвижимость по той же цене, по которой и приобретало, а именно:

• договор, платежные поручения и/или расписки на приобретение проданной недвижимости;
• договор, платежные поручения и/или расписки на продажу недвижимости.

В этом случае необходимо учитывать только кадастровую стоимость, сумма продажи должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости. К слову, «фактический вычет» можно будет использовать и для минимизации налогооблагаемой базы.

Продать недвижимость, купленную с использованием материнского капитала, можно.

Однако обязательно соблюдение ряда условий:

• Если в момент покупки квартиры в ней сразу были выделены доли детям, то для отчуждения объекта необходимо получить одобрение органов опеки. Если доли детям не были выделены, прежде чем продавать недвижимость, их необходимо выделить, а уже после этого приступить к получению согласия органов опеки. Если же квартира приобретена с использованием ипотечных средств, на выделение долей детям необходимо получить согласие банка. После этого выделить доли и опять же обратиться в органы опеки для их отчуждения.
• Приобретаемые доли должны быть равноценными или больше, чем были. Есть особенность — некоторые органы опеки полагают, что выделять доли детям в уже имеющемся жилье нельзя. По их мнению, это ущемляет права ребенка. Ведь денежные средства с продажи доли ребенка должны быть потрачены на приобретение ему доли в другом жилье, а не направлены на решение каких-то других задач.
• Переоформление собственности в долевую оформляется заключением соответствующего соглашения и обязательно регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание, что продажа квартиры, которая была куплена с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям, чревата последствиями. В случае выявления такого факта к разбирательству подключается прокуратура и оспаривает сделку купли-продажи/

Продажа квартиры с обременением сопряжена с рядом нюансов и сложностей и зависит от специфики обременения.

Но совершить сделку с такой недвижимостью все же можно.

Квартира в залоге у банка

Есть два пути продажи такой квартиры. Первый и самый простой — закрыть долг перед банком, чтобы снять обременение на сделку купли-продажи. Второй сложнее: необходимо найти покупателя согласного погасить долг перед банком, после чего провести сделку.

Недвижимость под арестом

При наложении обременения на недвижимость службой судебных приставов необходимо погасить долг у пристава по исполнительному листу. После этого пристав самостоятельно снимет обременение в Росреестре. Процедура занимает до 30 дней. В случае, если арест наложен судом, необходимо понимание — это законченный процесс или текущий. Если текущий, пока суд не закончится, арест снять нельзя. Исключение — если квартира перестала быть предметом спора и исключена из процесса.

Если же процесс закончился, а продавец «забыл», что в рамках процесса был наложен арест, придется снимать его через суд. Это длительная процедура и лучше заняться этим заранее. Ведь судье придется, хоть и формально, но провести заседание, чтобы выдать определение о снятии ареста с квартиры.

Лица, сохраняющие право пользования квартирой

Препятствием к продаже квартиры может стать наличие зарегистрированных в ней лиц, которые имеют законное право на пользование недвижимостью. Как правило, такой вопрос возникает, если квартира приватизировалась и совместно зарегистрированные с собственником лица давали отказ от приватизации в пользу собственника.

Продажа доли квартиры

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли квартиры (жилого помещения) необходимо уведомить всех сособственников объекта недвижимости о продаже. Затем получить от сособственников либо отказ, либо согласие на приобретение вашей доли. В случае получения согласия на выкуп, вы обязаны продать свою долю сособственнику. При получении от сособственников отказов вы вольны продать свою долю постороннему лицу.

Уведомление о продаже можно направить через нотариуса либо самостоятельно по почте, но предварительно проконсультировавшись у нотариуса и согласовав с ним текст уведомления. Если одним из сособственников является город, его согласие на отчуждение получать не надо.

Если вы владелец паркинга и он оформлен как доля и участников долевой собственности более 20, существует возможность уведомить сособственников посредством размещения соответствующего извещения на сайте Росреестра. Разместить такое извещение собственник может через «Личный кабинет» сайта Росреестра, заполнив специальную форму. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается. Использование электронного сервиса «Извещение о продаже доли в праве» позволяет существенно упростить процедуру уведомления совершенно бесплатно для правообладателя.

По закону собственник квартиры обязан своевременно и полностью вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Однако нередки случаи возникновения задолженности по услугам ЖКХ. Квартиру с таким долгом продать можно. Есть три варианта, как это сделать:

1. Продавец может погасить долг за счет собственных средств или, по согласованию с покупателем, за его счет, оговорив это в предварительном договоре.
2. Покупатель сам может оплатить задолженность, при этом потраченная сумма вычитается из стоимости недвижимости. Покупатель может приобрести квартиру и потом самостоятельно решить вопрос с коммунальными службами. Этот момент оговаривается в договоре купли-продажи.
3. Собственник может продать квартиру с задолженностью, а затем разбираться с коммунальными службами самостоятельно, прописав этот момент в договоре купли-продажи. В этом случае надо учесть несколько нюансов. Задолженность по оплате капитального ремонта перейдет на нового собственника, чтобы вы ни указывали в условиях договора. Задолженность по электроэнергии — «Петроэлектросбыт» может взыскать долги с квартиросъемщика по судебному приказу, в таком случае отменить взыскание или доказать, что это не ваш долг, будет довольно сложно.

Совет: перед покупкой проверяйте квартиру на предмет долгов по коммунальным платежам, электроэнергии, теплоснабжению, утилизации ТБО. Отдельно заказывайте квитанцию из Фонда капитального ремонта.

Продать ипотечную квартиру в еще недостроенном доме — вполне осуществимо.

Делается это через договор уступки прав требования. Именно через него оформляются сделки на рынке строящегося жилья.

Изначально в строящемся доме квартиру покупают с помощью договора участия в долевом строительстве (ДДУ). В соответствии с ДДУ владелец получает право требования на будущую квартиру, поскольку на момент заключения сделки дом еще физически не существует. И пока он не построен и не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. Таким образом, дольщик продает не квартиру, а уступает свое право на будущее жилье новому покупателю.

В договоре уступки прав требования указывают нового дольщика, который собирается перекупить квартиру в строящемся доме.

Чтобы продать квартиру по переуступке с ипотекой владелец должен:

• найти покупателя, который готов к оформлению такой сделки;
• предъявить покупателю ДДУ и справки из банка о задолженности по кредитному договору;
• получить согласие банка-кредитора на переуступку прав требования;
• получить разрешение компании-застройщика, если таковое требуется по условиям ДДУ. В ином случае просто уведомить застройщика уже после совершения сделки.

Далее все зависит от финансовых возможностей покупателя. На сегодня выкуп права требования, обремененного ипотекой, схож на уже описанный выше способ продажи квартиры с обременением ипотекой.

Стоимость жилья бывает кадастровая и рыночная. Первую можно узнать из выписки ЕГРН. Чтобы узнать рыночную цену, можно провести сравнительный анализ. В этом случае необходимо изучить аналогичные предложения о продаже квартир, представленные на крупных площадках. При расчете допускается использовать среднюю стоимость квартир в расчете за квадратный метр.

Чтобы не промахнуться с ценой, надо понимать, что на стоимость недвижимости влияют как внешние факторы, например, район расположения, так и характеристики квартиры.

К внешним факторам относятся:

• Локация — чем престижнее район и ближе к центру города, тем дороже в нем жилье.
• Транспортная доступность — наличие рядом с домом станций метро, остановок общественного транспорта и дорожных развязок удорожают стоимость недвижимости.
• Развитая инфраструктура — близость поликлиник, школ, детских садов, магазинов, бытовых сервисов повышают привлекательность и цену квартиры.
• Экологическая ситуация — жилье, расположенное рядом с производствами и промышленными объектами, теряет в цене. Аналогичные объекты, находящиеся в экологически чистых районах, например, в окружении или неподалеку от побережья, напротив — будут стоить дороже.
• Ситуация на рынке недвижимости — если спрос превышает предложение, рынок отреагирует ростом цен. Соответственно, продавец может продать квартиру дороже.

На стоимость недвижимости также влияют характеристики квартиры:

• Тип дома и год его постройки— между «хрущевкой» и «сталинкой», покупатель, скорее всего, предпочтет последнюю. Несмотря на более солидный возраст, «сталинки» славятся своими планировками и высокими потолками.
• Уровень жилого комплекса — этот фактор напрямую влияет на стоимость недвижимости, поскольку включает в себя целый перечень условий для жизни. В зависимости от класса — комфорт, высокий комфорт, бизнес или элита – в жилом комплексе может быть собственная инфраструктура, подземный паркинг, служба круглосуточного сервиса и прочие преимущества, влияющие на стоимость жилья.
• Этаж — квартиры на первых и последних этажах, как правило, стоят дешевле на 5-10%.
• Планировка — просторная кухня, раздельный санузел, удобная прихожая, высокие потолки, наличие гардеробной, лоджии или балкона — каждое из этих преимуществ повышает стоимость квартиры.

Цена, локация, метраж и уровень жилого комплекса – факторы, напрямую влияющие на скорость продажи жилья. Однако не стоит недооценивать косвенные причины, из-за которых срок продажи недвижимости может растянуться на долгие месяцы. Ниже дадим практичные советы, ускоряющие этот процесс:

Заранее соберите документы

Если вы готовы приступить к продаже недвижимости, на руках у вас должны быть все правоустанавливающие документы. Поэтому собрать или восстановить их надо заранее.

Если квартира приобреталась в браке, нужно заверить у нотариуса согласие супруга/супруги на продажу жилья. Также лучше сразу сняться с регистрационного учета. Потенциальные покупатели настороженно относятся к недвижимости с прописанными в ней людьми, особенно если это дети.

Оплатите долги

Перспектива покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам и налогам может отпугнуть покупателей. Все долги лучше закрыть и взять из инстанций выписки, подтверждающие их отсутствие. Это добавит привлекательности объекту недвижимости в глазах покупателя.

Будьте готовы дать скидку

Установив рыночную цену объекта недвижимости, который собираетесь продать, заложите в нее сразу дисконт в 1-3% от стоимости. Люди любят различные скидки и акции, поэтому снижение изначально озвученной цены может склонить покупателя к выбору именно вашей недвижимости.

Наведите порядок

Чтобы показать товар лицом, необходимо в помещениях навести порядок. Провести генеральную уборку, избавиться хлама и старой мебели, которая может испортить впечатление потенциальным покупателям. При необходимости также лучше сделать мелкий ремонт сантехники или даже легкий косметический ремонт в комнатах.

Сделайте профессиональные фотографии

Качественные фотографии объекта продажи с разных ракурсов позволят потенциальным покупателям оценить недвижимость при просмотре объявлений. Хороший визуальный контент может стать решающим шагом к просмотру объекта. Поэтому, по возможности, лучше сделать и видеообзор с наглядным указанием преимуществ.

Будьте всегда на связи и готовы принять «гостей»

Много вашего времени отнимет не только подготовка к продаже недвижимости, но и сам процесс переговоров с покупателями. Как только вы разместите объявление, готовьтесь всегда быть на связи и терпеливо отвечать на вопросы о продаваемом объекте. Вежливое общение и подробные, обстоятельные ответы — это возможность расположить к себе даже самого привередливого покупателя.

Помимо этого, будьте готовы уделить время показам объекта. Если вам действительно надо срочно продать недвижимость, то приоритет за выбором даты и времени просмотра остается за потенциальным покупателем.

Обратитесь к профессионалам продаж

Ускорить продажу недвижимости можно, но это займет много времени, сил и, возможно, денег. Даже реклама объекта не гарантирует 100% результат, поскольку вы можете столкнуться с валом звонков от спамеров или мошенников. У крупных агентств недвижимости есть на руках все необходимые инструменты для быстрых продаж. Большую часть забот и затрат продавца они берут на себя: оценка недвижимости, предпродажная подготовка, профессиональная фотосессия, создание, размещение и продвижение объявления на всех крупных площадках, прием целевых звонков и показы объекта, проверка покупателя и юридическое сопровождение сделки.

Поэтому, если вы цените свое время и нервы, лучше обратиться к профессионалам продаж.