Рынок набирает высоту: спрос и цены на загородную недвижимость растут
Цены на землю в коттеджных поселках в Петербурге и Ленобласти выросли на 17 и 22% соответственно, но объем предложения начинает сокращаться, сообщила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева на пресс-конференции «Турбулентность на рынке недвижимости: главное за первое полугодие 2024 года».
Спрос поддерживает ипотека
По итогам первого полугодия 2024 г. на загородном рынке региона реализовали 4,9 тыс. лотов, что на 22% выше показателей аналогичного периода 2023 г. Начало нового витка тренда на высокий спрос на загородном рынке эксперты фиксируют еще со второй половины 2023 года. Сейчас количество сделок сопоставимо с этим периодом.
«Наибольший интерес у покупателей приходится на участки без подряда. Они составляют около 90% всех сделок, показывают стабильную динамику начиная с пикового 2021 г. за счет пополнения рынка новым предложением. Остальные 10% спроса делят между собой коттеджи и таунхаусы. При этом объем продаж домовладений сопоставим с первым полугодием 2023 г., и может обогнать результаты прошлого года», — комментирует эксперт.
В сегменте участков популярнее всего земли в ценовой группе от 100 до 300 тыс. руб. за сотку. Сделки с такими наделами занимают около 60% от общего спроса. В среднем бюджет покупки участков без подряда сейчас по-прежнему составляет 1,8 млн руб., однако площади приобретаемых участков сократились для экономии бюджета в среднем до 8-9 соток.
По мнению Ольги Трошевой, спрос на домовладения активно поддерживала льготная ипотека: покупатели чаще оформляли программы с господдержкой, поэтому в общей структуре ипотечных сделок по этому сегменту именно они составляют большую долю. Доступные ставки также позволили привлечь часть покупателей со вторичного рынка.
«Для покупки участков без подряда основным инструментом, поддерживающим спрос, являются рассрочки. На рынке есть как длительные рассрочки, например, до 4-8 лет, так и беспроцентные на более короткий и период», — рассказала эксперт.
На что растут цены
Стоимость земли в коттеджных поселках в границах Петербурга за полгода выросла на 22%, в среднем превысив планку в 1 млн руб. за сотку. Сейчас диапазон цен в зависимости от района составляет от 460 тыс. до 2,85 млн руб. за сотку.
В Ленинградской области цены выросли в среднем на 17% до 365 тыс. руб. Здесь средняя стоимость сотки варьируется от 100 тыс. в дальних районах области, до 500-540 тыс. руб. в наиболее востребованных и популярных локациях Выборгского и Всеволожского районов.
С 2023 года с целью сохранения платежеспособного спроса отмечается тенденция к сокращению площадей коттеджей. Средняя стоимость домов с 2022 года практически не изменяется, в то время как средняя площадь коттеджей в предложении за 2 года сократилась на 25%.
«Сейчас в предложении активным спросом пользуются одноэтажные дома в 65-75 кв. метров на шести сотках. Это оптимальное соотношения требований к дому и финальной стоимости такого объекта. Конечно, остается потребность в домах площадью и в 100-150 кв. метров — их в основном приобретают семьи с детьми, но в Петербурге кол-во такого предложения ограничено, в большинстве спрос формируют участки, на которых покупатели уже сами строят жилье», — отмечает Ольга Трошева.
Девелоперы сокращают количество новых объектов
Совокупный объем свободного предложения на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил на начало второго полугодия 2024 г. 12,7 тыс. лотов, что на 20% меньше, чем в конце прошлого года. Сейчас в продаже находится 310 поселков всех форматов (коттеджи, участки без подряда, таунхаусы). Как отмечают эксперты, это обуславливается более ограниченным пополнением рынка новыми лотами.
Так за первые шесть месяцев 2024 г. на загородный рынок в продажу вывели 2,5 тыс. лотов всех типов. По сравнению с первым полугодием 2023 г. количество стартов сократилось почти на треть — на 29%.
«Основа предложения — участки без подряда — сейчас они составляют 85% от всех лотов. Из года в год в структуре вывода новых проектов доля участков увеличивалась. Пик мы зафиксировали в четвертом квартале 2023 г., когда она составила 95%, однако сейчас этот показатель вернулся к балансу прошлых лет. На коттеджи и таунхаусы пришлось всего 1,9 тыс. лотов или 15% предложения», — прокомментировала Ольга Трошева.
В режиме ожидания
По словам эксперта, показатели спроса в сегменте загородного рынка в Петербурге и Ленобласти по итогам 2024 года предполагаются не ниже результатов 2023 года, уже сейчас объемы спроса составили 55% от того, что было в прошлом году. При высоких инфляционных ожиданиях загородная недвижимость сохранит и инвестиционную привлекательность, помимо общих трендов на приобретение домов и участков как для сезонного, так и для постоянного проживания. При этом покупка домовладений должна быть поддержана программами с гос. поддержкой, что и показывает анализ текущего спроса и инструментов, поддерживающих спрос.
В ближайшее время важнейшим событием на загородном рынке станет внедрение эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отмечает эксперт. В конце 2023 года Госдума в первом чтении согласовала соответствующий законопроект, ожидается, что изменения вступят в силу с 1 марта 2025 г.
«То есть в перспективе рынок ИЖС ожидает аналогичное развитие, которое наблюдалось в сегменте многоквартирного домостроения. Рынок станет более “прозрачным”, начнется плотная работа с банками (девелоперам придется оформлять проектное финансирование), будет обеспечиваться безопасность за счет страхования денежных средств покупателей на счетах эскроу», — отметила Ольга Трошева.
Также, добавляет эксперт, новая программа Сбербанка по выдаче кредитов для российских подрядчиков на строительство частных домов, о которой в рамках ПМЭФ-2024 рассказал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов, может увеличить долю загородных домов, снизив в продаже долю участков без подряда.
Подобный инструмент позволит сократить объем средств подрядчика, требующихся для строительства, подчеркивает эксперт, погашая займ деньгами с эскроу-счетов. Процентная ставка, судя по проекту, не превысит 6%, однако ее можно снизить и до 1%, если подрядчик соответствует программе «Дом.РФ».
Фото: freepik.com
